El mercado inmobiliario de Rosario comienza a mostrar signos vitales renovados. Después de un período marcado por la incertidumbre económica, la devaluación y la consecuente retracción de la demanda, los precios parecen haber encontrado un punto de equilibrio, generando una sensación entre inversores y ahorristas de que el “piso” finalmente se tocó. En este contexto de incipiente recuperación, la pregunta sobre dónde resguardar los ahorros y buscar rentabilidad resurge con fuerza: ¿conviene apostar por el ladrillo o por el mercado financiero?
La eliminación del cepo también ha liberado el acceso a dólares billete, lo que facilita las operaciones y devuelve previsibilidad al mercado. Desde el sector inmobiliario rosarino ofrecen distintas perspectivas sobre las dinámicas actuales, las oportunidades que se presentan y consideraciones clave para tomar una decisión. Alejandro Bassini, al frente del Departamento de Estadística del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), aborda la cuestión con una cautela, subrayando la naturaleza diferente de ambas opciones de inversión. “Son inversiones distintas y la clave es sobre todo interiorizarse y asesorarse con profesionales de los dos rubros de acuerdo al objetivo, las perspectivas, los plazos y volúmenes que se pueden tomar. Osea, alternativas de un lado y del otro. Ahora, claramente en una línea histórica, el ladrillo más allá de los vaivenes que se han presentado en los últimos años, siempre es una inversión sólida y perdurable a lo largo del tiempo”.
Bassini profundiza en la percepción de la iliquidez del ladrillo, un argumento esgrimido a menudo por quienes prefieren la agilidad del mercado financiero. “Siempre hubo un preconcepto sobre la dinámica y la motorización de las inversiones. Como que el ladrillo, cuando vos entrás para salir, te demanda un plazo muchísimo mayor en relación a lo que son los circuitos financieros. Ahora, si hoy uno le adjudica un correcto y adecuado valor de plaza a un inmueble, el proceso de realización se tiene que estar viendo dentro de los 30 días. Claro que con valores acordes de cierre y plazo”.
La decisión entre ladrillo y finanzas también debe considerar el objetivo final de la inversión, según Bassini. “Hay que evaluar y saber el objetivo de la inversión. Si la inversión es con un destino final habitacional o si netamente se busca la rentabilidad. Porque hoy hay números extremadamente competitivos de inmuebles usados. En términos de rentabilidad, el usado es mucho mejor para poner alquiler, pero después también tenés que pensar que si querés volcarlo al mercado nuevamente, le vas a sumar una depreciación de uso y la ubicación va a ser más compleja. En cambio, con algo nuevo, a lo mejor la diferencia en rentabilidad no va a ser muy alta. Sí va a ser distinta y mejor, pero tenés un recorrido con mucha perspectiva de acá en adelante en número ascendente”.
César Fernández Cívico, corredor inmobiliario, adopta una postura más decidida a favor del ladrillo en el contexto actual. “En relación a la conveniencia de inversión en el ladrillo y no en cuestiones de tasas en el mercado financiero, hoy es súper conveniente porque con el dólar a la baja y las expectativas en cuanto al valor de la moneda frente a la rentabilidad que está generando hoy un departamento, un inmueble cualquiera sea, sin duda el porcentaje de ganancia en este caso de rentabilidad es realmente muy interesante. Es muy alto en relación a otro tipo de inversiones y por supuesto sumando la seguridad que te da tener el dinero en algo como el ladrillo, no en un mercado de finanzas volátil. También está la ventaja de entrar en un mercado que está lleno de oportunidades en lo que tiene que ver de los inmuebles usados que los precios que han caído de 2018 a esta parte entre un 35 y un 50 por ciento, según el segmento. Estamos frente a grandes oportunidades también teniendo en cuenta la existencia de líneas de créditos hipotecarios”.
El segmento de propiedades usadas está ganando terreno. Hoy, el mercado de usados es el que se encuentra más dinámico. La posibilidad de operar libremente en dólares billete simplifica las transacciones, y con un solo tipo de cambio, beneficia la negociación. Además, muchos propietarios están dispuestos a cerrar operaciones en plazos cortos, lo que representa una oportunidad concreta para los compradores. Si bien las operaciones en pozo siguen siendo una alternativa, la preferencia hoy se inclina hacia las propiedades listas para habitar, con precios negociables y un cierre rápido.
Fernández Cívico profundiza en el atractivo de las unidades usadas y la incipiente reactivación del crédito hipotecario. “El principal atractivo del mercado es que los precios de las viviendas usadas han caído y el mercado del usado no ha comenzado a levantar los precios de manera notoria. Seguramente, de sostenerse este escenario durante mucho tiempo más, haya algún ajuste. Pero hay tanta competencia y tanta oferta que seguramente eso haga que el potencial aumento de precios se postergue en el tiempo”.
Diego Ferreyra, al frente de Diego Ferreyra Bienes Raíces, pone el foco en el perfil del inversor que históricamente se inclina por el ladrillo y en el potencial de revalorización en el contexto actual. “El perfil de inversor que apuesta por el mercado inmobiliario es un perfil no sofisticado, que de alguna manera no opera en la mayor cantidad de los casos ni con activos financieros ni con acciones ni con bonos, sino que apunta a lo tangible, a lo real, en una economía que está atravesada por muchos cambios macro y principalmente en términos de inflación en dólares. Es por ello que actualmente los inmuebles, comparado con el resto de los otros activos o transables de la economía real, es el único que ha quedado de alguna manera desfasado o desactualizado de los cambios, de las actualizaciones que se han producido en moneda dura en dólares”, plantea.
Ferreyra destaca la oportunidad de capitalizar la brecha entre los precios actuales de los inmuebles y el valor de otros activos. “Hoy la inversión al ladrillo, en el contexto actual, está principalmente sostenida por una posibilidad concreta y real de revalorización en el corto plazo. Si a eso le sumamos la rentabilidad que se produce a través del alquiler, es claramente una ventana de oportunidad para ingresar hoy al mercado inmobiliario de Rosario”.
Al analizar el mercado de unidades usadas, Ferreyra introduce la variable de la antigüedad como factor determinante. “En relación al mercado de los inmuebles usados, creo que hay que segmentarlos principalmente por antigüedad. Es decir, no es lo mismo hablar de un departamento usado de 10, 20 años, que uno de 30, 40 o 50 años. Principalmente por las intervenciones que hay que hacer, dependiendo la antigüedad del inmueble. En la actualidad, principalmente aquellos que apuntan a una revalorización o a una renta, apuntan a inmuebles de hasta 20 años, priorizando aquellas unidades de un dormitorio, que son las que primero se vende o alquilan y mayor retorno o recorrido tienen. En relación a las unidades que son más viejas o de mayor antigüedad, en muchos casos hay que tener presente el tema de instalaciones. Hoy, para plantear una reforma de un inmueble, hay que tener presente el encarecimiento del costo de la construcción en dólares, como así también de la mano de obra al momento de la compra de un inmueble”.
Ferreyra considera el mercado de unidades nuevas como una opción aún vigente para los inversores. “En el caso de comprar algo nuevo, hoy día sigue existiendo una gran cantidad de ofertas y muebles para elegir, para optar y comparar básicamente. No solamente por zona, sino por disposición, con balcón, sin balcón, distintos metrajes. Existen todavía una ventana de oportunidad en el mercado inmobiliario de Rosario para poder ingresar. Aquella persona que aún no ha tomado la decisión, todavía quedan ofertas de inmuebles que son interesantes o tentadores al momento de evaluar una inversión”.
Su perspectiva a mediano y largo plazo anticipa un inevitable ajuste de precios. “En la medida que en el mediano y largo plazo no existan devaluaciones, no tengo duda que en algún momento el rebote de precios se va a dar. Si bien no es algo inmediato y no se va a dar de la noche a la mañana, el aumento de los valores va a estar a la vuelta de la esquina. Hoy es algo muy segmentado y la ventana de oportunidad que hoy día tiene el inversor, es una oportunidad para no desaprovechar y cambiar sus dólares por un metro cuadrado en un escenario donde el inmueble es lo único que aún no terminó de subir”.
El mercado inmobiliario de Rosario, tras un periodo de letargo, parece despertar con un renovado atractivo para los inversores. La caída de precios previa ha generado oportunidades en unidades usadas, mientras que el mercado de lo nuevo aún ofrece opciones interesantes. Si bien el debate con el mercado financiero continúa, la solidez del ladrillo, sumada a las expectativas de revalorización y la potencial generación de renta, lo posicionan como una alternativa de peso en el actual contexto económico.
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LADRILLO VS. TASAS
LADRILLO VS. TASAS
La eliminación del cepo facilita las operaciones inmobiliarias.
El ladrillo, más allá de los vaivenes económicos, siempre es una inversión sólida.
Diego Ferreyra, César Fernández Cívico y Alejandro Bassini.
Por ARIEL ECHECURY