El mercado inmobiliario de Rosario y de la provincia de Santa Fe atraviesa un período de desafíos y oportunidades. Aunque el crédito hipotecario muestra signos de recuperación, las restricciones en los precios, los costos en aumento y la caída de los valores de las viviendas usadas generan un escenario complejo para las inversiones privadas. Las empresas del sector buscan herramientas y estrategias para mantener la actividad, mientras los desarrolladores navegan entre límites de rentabilidad y la necesidad de sostener la demanda.
El crédito hipotecario,
motor con techo
Durante los últimos meses el crédito hipotecario creció, generando expectativas en el sector, pero su impacto es limitado y enfrenta un techo impuesto por los descalces financieros de los bancos, que aumentan las tasas para cubrir sus propios costos.
“Los pocos préstamos que se concretaron, unos 100 en Rosario, son ventas de inmuebles usados. La teoría dice que esto debería traccionar la construcción de vivienda nueva, pero todavía no está ocurriendo”, explicó Rubén Llenas, gerente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Según Llenas, estos créditos, aunque modestos, dinamizan el mercado local. “Para nuestro mercado, como estaba medio deprimido, está bueno. Pero los préstamos hipotecarios no obligan a comprar nuevo; al contrario, los beneficiarios tienden a adquirir usados porque gastan menos y pueden acceder a viviendas de 4 o 5 años que salen un 30% menos que una nueva”, apuntó.
Matías Imbern, titular de 3dF Desarrollos, coincide en que el crédito es un instrumento necesario, pero todavía insuficiente. “Si apareciese crédito para proyectos de pozo, sería una muy buena herramienta. Hoy generalmente se vende terminado y el comprador financia con el banco. La posibilidad de financiar durante la construcción permitiría reactivar más el sector”, opinó el desarrollador.
Viviendas usadas más
baratas frenan al pozo
El diferencial entre viviendas nuevas y usadas sigue siendo una barrera para que el crédito impulse la construcción. Llenas lo explica así: “Siempre las viviendas usadas estuvieron un 30% más baratas que las nuevas, por un tema de costos y precios. Es como un auto cero kilómetro versus un usado 2024: pocos kilómetros y un valor un 30% menor”.
Este fenómeno desincentiva la inversión en desarrollos al pozo. “Las construcciones al pozo están casi al costo. Han aumentado los costos y el precio de la vivienda nueva no puede crecer; esto deprime el negocio”, añadió Llenas. Muchos constructores se ven obligados a vender por debajo de los u$s2.000 por metro cuadrado, incluso en torno a los u$s1.700, para mantener la rueda en marcha.
En tanto, Diego Ferreyra, corredor inmobiliario y titular de Diego Ferreyra Bienes Raíces, observa que, pese a ese encarecimiento relativo, los compradores se inclinan por lo nuevo. “El perfil de comprador ha mutado notablemente. Es cada vez más exigente. Por ello los inmuebles nuevos tienen un potencial de revalorización en el corto plazo, a diferencia de los inmuebles de 15 años o más. Hoy los inmuebles nuevos son claramente más demandados pese al diferencial existente de precios, que está en valores máximos entre el usado y la propiedad a estrenar”, describió.
“Lo que antes funcionaba, ahora tiene un costo que no da más resultados. Debemos repensar procesos, innovar y buscar soluciones más eficientes, sin perder calidad. A veces, el ingenio está puesto en encontrar soluciones que incluso mejoran la experiencia del usuario a costos más bajos. Eso antes no se analizaba tanto”, opinó Imbern.
El aumento de los materiales y la mano de obra ha sido un factor determinante en la dinámica de inversión. La posibilidad de importar insumos abre oportunidades, pero con límites. “Importar materiales no te va a hacer caer los costos a niveles anteriores. Puede bajar un 5% o 10% como máximo, pero requiere coordinación y análisis cuidadoso”, comentó Imbern.
“La apertura de importaciones es una herramienta más dentro de la paleta de soluciones, no algo que por sí solo transforme los precios. No se puede importar mano de obra ni hormigón, y muchos productos locales esenciales no se pueden reemplazar. La clave es combinar estrategias internas de eficiencia con oportunidades externas de reducción de costos”, agregó.
Un repunte que todavía
no alcanza
A pesar de ciertos indicadores que muestran crecimiento, el panorama sigue siendo complejo. “Me parece que falta decir que en 2025 se recupera un 25% respecto a 2024, pero en ese año se había caído interanual un 40%, o sea que el 25% es una comparación con una base muy baja”, aclaró Llenas.
Según el gerente de la CAC, la realidad del sector es más dura y está lejos de hablar de reactivación. “Seguimos sin recuperar la actividad de 2023. Ni los obreros –perdimos 100.000 empleos– ni el consumo de cemento: pasamos de 1.100.000 toneladas por mes a menos de 800.000 en estos dos años”, dijo.
Los datos del Indec reflejan que el supuesto repunte es relativo y que la construcción privada aún no logra volver a los niveles de actividad previos a la crisis. Parte del repunte registrado puede estar vinculado a obra pública provincial y municipal, especialmente en un año electoral, pero la recuperación genuina de la inversión privada aún queda pendiente.
“No está parada la construcción privada en Rosario, pero los proyectos nuevos se inician a un ritmo menor. Muchos desarrolladores esperan un mejor momento para lanzar obras, guardan los terrenos y prolongan los plazos de ejecución”, agregó Llenas.
Para los desarrolladores, la clave está en la innovación y la creatividad, no sólo en el crédito o los costos. “Debemos romper con la inercia de lo que veníamos haciendo. Lo que antes funcionaba, hoy puede ser costoso y poco rentable. Hay soluciones que cuestan menos y pueden dar igual o mejor resultado. La creatividad no se pierde; simplemente se orienta a ser más eficiente y encontrar alternativas que el mercado valide”, afirmó Imbern.
El enfoque en la eficiencia no implica pérdida de calidad. “Importar materiales puede ser una oportunidad para subir la calidad, no para bajarla. Todo depende del modelo que necesites y de las cantidades. Hay mucha flexibilidad, y la competencia de proveedores empieza a reflejarse en menores precios”, explicó el socio de 3dF Desarrollos.
Ferreyra, en tanto, proyecta que el pozo podría recuperar protagonismo si mejora el poder de compra de los hogares. “Quienes hoy tengan la posibilidad de desarrollar y construir en el actual escenario, con un producto que sea demandado para las necesidades de hoy, tienen claramente un potencial de revalorización dado que el precio del usado viene traccionando lentamente al alza. Si cambia el escenario y se revierte la situación económica del poder adquisitivo, los departamentos en pozo serán nuevamente altamente demandados”.
Los especialistas coinciden en que la combinación de crédito, precios, costos y creatividad determinará el ritmo del sector en los próximos meses. La prudencia, la adaptación y la innovación aparecen como las herramientas clave para que las inversiones en ladrillo atraviesen este período complejo sin perder impulso.
El crédito crece, pero los precios y los costos marcan límites; la construcción busca alternativas para sostenerse.
NOTA DE TAPA. DESAFÍOS Y OPORTUNIDADES
Por ARIEL ECHECURY
Los préstamos se trasladaron a la compra de inmuebles usados.
Matías Imbern y Rubén Llenas.
El perfil de comprador ha mutado y es cada vez más exigente. Puerto Norte sigue siendo una plaza muy codiciada.