El sector inmobiliario sonríe frente a una nueva posibilidad de adquirir financiamiento. Los créditos hipotecarios divisibles llegan a la Argentina con la promesa de dinamizar el acceso a la vivienda, incentivar la inversión privada y contribuir a la reactivación económica.
“Esta herramienta nos va a ayudar a fomentar el crédito, a impulsar el sector inmobiliario y de la construcción y a reducir el déficit habitacional tenemos en Argentina”, señala Gabriela Ortiz Urbina, directora del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario.
La nueva normativa fue habilitada a fines de 2024 mediante el decreto 1017/24. En su artículo primero establece que “podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común, de acuerdo a los términos y condiciones indicados en los artículos siguientes”.
Cómo funciona
En la práctica, una propiedad destinada a proyectos inmobiliarios en construcción pueda ser hipotecada inicialmente en su totalidad. Con el correr del desarrollo, la hipoteca original se fracciona proporcionalmente, asignando a cada unidad la parte correspondiente de la deuda restante, la cual se habilita a ser ofrecida a los compradores de las viviendas.
La relación que se habilita entre los bancos y los desarrolladores se podría dar de la siguiente manera, según Ulises Crestale, fundador de Crestale Propiedades: “La constructora busca una entidad financiera, esta provee el dinero necesario y la empresa aporta la idea, el trabajo, genera el fideicomiso y, en el momento que considere propicio, vende”
Estas hipotecas tienen como principal novedad que se otorgarán sobre bienes futuros y no sobre los ya existentes, lo cual presenta una limitación para su solicitud. “La garantía de que el desarrollo se va a concretar se dará según la factibilidad que evalúen los bancos. Esta puede considerarse sobre otros bienes de la constructora o sobre la trayectoria de la empresa”, señala el arquitecto Gabriel Perez, vocal de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe.
Este nuevo escenario habilita dos modalidades. Matías Figueroa Escauriza, secretario de Gestión de Registros Provinciales, lo explica de la siguiente manera: “La primera posibilidad es que el desarrollador reciba el total del valor del proyecto. Si tiene capacidad crediticia, la empresa construye con ese capital y empieza a vender a crédito los departamentos. Es decir, los futuros propietarios comienzan a pagar el crédito sobre el valor de su inmueble mensualmente o bien aportando el dinero al desarrollador. O directamente al banco”. La otra alternativa que relata el funcionario consiste en que “el banco entrega dinero a medida que avanza la construcción”.
La hipoteca divisible estará habilitada siempre y cuando se cumplan los tres requisitos establecidos por el decreto 1017/24. El primero es que el inmueble esté libre de cargas, o que los gravámenes existentes sean reconocidos por el acreedor. El segundo consiste en la presentación de un proyecto de subdivisión detallado que describa el número, las características y destino de las futuras unidades o lotes, incluyendo una descripción del proyecto urbanístico. El último establece que exista conformidad de las partes para que, una vez finalizada la subdivisión y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda a la división del crédito y de la garantía hipotecaria, afectando individualmente a cada unidad por el saldo correspondiente.
Los problemas de acceso a la vivienda en Argentina y al crédito hipotecario
La medida del Gobierno Nacional se fundamenta en las problemáticas para el acceso a la vivienda experimentadas históricamente en Argentina. Según un informe de principios de año de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, sólo el 62,5% de los habitantes del país son dueños de sus hogares. En el Gran Rosario, el número desciende al 58,4% y la problemática se ve agravada para el rango etario comprendido entre los 16 y los 45 años, donde menos de la mitad son propietarios.
Los problemas macroeconómicos del pasado reciente redundaron en numerosos altibajos en las principales variables que permiten el acceso a créditos hipotecarios. El aumento de la inflación, la reducción de asalariados formales y la merma en la media de los ingresos de los trabajadores tornaron muy complicado el acceso a líneas crediticias. A diferencia de lo que ocurre en la mayoría del mundo, en Argentina los inmuebles se compran en cash.
Figueroa Escauriza lo pone en números: “En América Latina, las personas adultas que acceden a su primera vivienda con crédito son en Chile casi el 20%, en Colombia el 15% y en Brasil el 9%. Venezuela y Argentina son los más bajos de toda América Latina en este rubro. En nuestro país, sólo el 0,4% de los adultos accede a la vivienda con un crédito hipotecario. Esto quiere decir que acá es casi nula la posibilidad de acceder a una vivienda por crédito. El año pasado solamente 114.000 personas accedieron en toda la Argentina a una vivienda por esta vía”.
En medio de este contexto, el Gobierno de Javier Milei intenta replicar esquemas de financiación similares a los que se ofrecen en otras latitudes. Gabriel Pérez menciona los casos exitosos de Perú, Uruguay, Estados Unidos o España, donde “se puede comprar un departamento o un lote para construir una vivienda a 10 o 20 años con hipotecas sobre bienes futuros. Esta es la manera en que los mercados evolucionan en el mundo desarrollado”.
Bancos tímidos a la espera del esclarecimiento del escenario político
Pese al optimismo que reina en el sector, aún hay cierto escepticismo respecto de la celeridad con la que estos créditos podrían comenzar a ganar terreno. Actualmente, no hay ninguna oferta crediticia bajo esta modalidad en el mercado. La única entidad hasta el momento que comunicó que se encuentra en etapa de evaluación de proyectos fue el Banco de la Ciudad de Buenos Aires.
Lo que se espera es que los bancos comiencen a implementar la herramienta a partir del año próximo. El principal motivo de este ralentizamiento se debe a la incertidumbre política y económica por las elecciones de medio término que tendrán lugar el 26 de octubre.
“La realidad es que, si bien la macroeconomía se está ordenando y han mejorado los indicadores de estabilidad e inflación, todavía tenemos un riesgo país muy alto, lo cual encarece la posibilidad de tomar fondos dentro de Argentina”, explica Perez.
“Por otro lado, no hay un mercado de capitales desarrollado en el país y no existe un mercado secundario que permita que esas hipotecas de los bancos sean compradas por fondos de inversión. En otros países, estas deudas son absorbidas por fondos de retiro, que actualmente no hay en Argentina”, apunta el integrante de AEV.
Es por esto que es probable que a mediano plazo las primeras ofertas de hipotecas divisibles las realicen entidades con respaldo como bancas públicas que cuentan con el respaldo de provincias o municipios.
Para Figueroa Escauriza, es posible que en el futuro inmediato está modalidad se utilice sobre proyectos terminados. “El desarrollador saca el crédito en ese momento y lo comercializa sin el final de obra. El edificio puede tardar tres años en escriturarse y en ese lapso la constructora va ganando tiempo”
Una nueva fórmula de financiamiento sale al ruedo en el mercado inmobiliario
En el sector observan que esa modalidad podría impulsar el acceso a la vivienda, impulsando la inversión privada y colaborando para reactivar la economía.
HIPOTECAS DIVISIBLES
HIPOTECAS DIVISIBLES
Por ÁLVARO MATÉ
Hipotecas divisibles podrían impulsar proyectos inmobiliarios en construcción.
El escenario político y económico será clave para impulsar los créditos.
Ulises Crestale y Gabriela Ortiz de Urbina.