Después de un 2025 atravesado por la incertidumbre, el mercado inmobiliario empieza a dar señales de que dejó atrás el peor momento. La compraventa se mueve un poco más, el crédito hipotecario reaparece de a poco y los precios de las propiedades dejaron de caer.
Pero el cambio de tendencia todavía no alcanza para hablar de despegue. El sector se mueve en un terreno intermedio, donde conviven algunos datos positivos con problemas que siguen sin resolverse.
El principal es una brecha que se volvió cada vez más evidente en los últimos años. Construir es mucho más caro en dólares, mientras que los valores de venta no acompañaron ese salto. Esa diferencia condiciona decisiones, frena proyectos y obliga a recalcular números. En ese contexto, el mercado no sólo intenta recuperarse sino que también está redefiniendo sus reglas.
Costos que corren
por delante
Uno de los rasgos más claros del momento actual es el desfasaje entre costos y precios. Mientras buena parte de la economía registró subas fuertes en dólares, en algunos casos de más del 100%, el valor de las propiedades tuvo un recorrido mucho más moderado.
Mano de obra, materiales, logística y otros costos subieron fuerte mientras que los precios de venta, no tanto. El resultado es una ecuación más ajustada para los desarrolladores. Por eso hoy muchos proyectos se analizan con lupa antes de salir al mercado. Es que la rentabilidad depende en gran medida de que los valores de las unidades acompañen esa suba de costos, algo que todavía no termina de ocurrir.
Aun así, hay un dato que empieza a jugar a favor. Después de varios años de ajuste, los precios parecen haber encontrado un piso. En algunos segmentos incluso se empiezan a ver leves recuperaciones. Esa combinación abre la puerta a un posible nuevo ciclo, aunque lejos de los niveles de actividad que supo tener el sector en otros momentos.
Más oferta, más
competencia
Otro factor que marca el pulso del mercado inmobiliario es la cantidad de unidades disponibles. Durante los años en los que construir era relativamente más barato en dólares, muchos desarrolladores avanzaron con proyectos que hoy forman parte del stock. Eso generó un escenario donde la oferta es abundante y el comprador tiene más margen para elegir.
Comparar precios, ubicaciones y calidades es hoy parte central del proceso de decisión. Y eso obliga a desarrolladores y propietarios a ser más competitivos. En ese marco, la competencia entre unidades nuevas y usadas se intensifica. No son pocos los casos en los que un departamento a estrenar tiene un valor similar al de uno en construcción.
Ahí aparece una decisión clave para el inversor. Comprar algo terminado y empezar a generar renta casi de inmediato, o entrar en un proyecto desde el pozo y apostar a una valorización futura. No hay una respuesta única. Depende del perfil, del horizonte de inversión y del nivel de riesgo que cada uno esté dispuesto a asumir.
El crédito vuelve,
pero despacio
Uno de los temas que más expectativa genera es el regreso del crédito hipotecario. Después de años en los que prácticamente desapareció, empezaron a aparecer nuevas líneas, sobre todo desde bancos públicos y algunas entidades provinciales.
El problema, según señalan los desarrolladores, es la escala. Por ahora, el volumen es limitado y el impacto en la cantidad de operaciones todavía es bajo. Además, gran parte de estos créditos se orienta a propiedades usadas que ya tienen escritura. Eso deja afuera a buena parte de la obra nueva, que es la que empuja la actividad de la construcción.
El ladrillo, un clásico
que resiste
Más allá de los cambios económicos, hay algo que se mantiene. El ladrillo sigue siendo una de las principales opciones para resguardar valor. En un país acostumbrado a la volatilidad, el mercado inmobiliario conserva una ventaja difícil de igualar. Invertir en una propiedad es hacerlo en un activo tangible, que no depende de una pantalla y que históricamente funcionó como refugio.
A eso se suma la posibilidad de generar ingresos a través del alquiler, lo que le da un atractivo adicional frente a otras alternativas. Por eso, incluso en momentos donde la rentabilidad no es la mejor, el interés por invertir en inmuebles se mantiene.
Un comprador más
selectivo
El cambio de contexto económico también modificó el perfil de la demanda. Hoy el comprador es más exigente. Ya no alcanza con una buena ubicación. Se mira la calidad constructiva, el diseño, la distribución de los espacios y los detalles.
La trayectoria del desarrollador también pesa más que antes. Cumplir plazos y estándares dejó de ser un diferencial para convertirse en una condición básica.
Eso obliga a los proyectos a diferenciarse. Los que logran combinar buena ubicación, diseño y calidad son los que mejor funcionan. En cuanto a tipologías, los departamentos de uno y dos dormitorios siguen siendo los más buscados, sobre todo por quienes apuntan a renta. Pero también hay interés por unidades más grandes, siempre que ofrezcan funcionalidad y buenos estándares.
Cambios en la forma
de vivir
El mercado no solo responde a variables económicas. También refleja cambios en los hábitos. La pandemia dejó huellas que todavía se sienten. La búsqueda de espacios abiertos, contacto con la naturaleza y entornos más tranquilos sigue presente.
Eso impulsó el crecimiento de zonas suburbanas. En el caso de Rosario, Funes y Roldán se consolidaron como polos de expansión. Con el tiempo, esa tendencia se moderó, pero no desapareció. Hoy muchos buscan un equilibrio entre cercanía a la ciudad y calidad de vida.
Nuevos focos de desarrollo
Al mismo tiempo, algunos sectores urbanos vuelven a ganar protagonismo. En Rosario, el microcentro y zonas como Puerto Norte aparecen como puntos de interés para nuevos proyectos. Se suman desarrollos mixtos, oficinas y propuestas que combinan vivienda con servicios.
También crecen polos comerciales y gastronómicos en distintos barrios, acompañando cambios en el consumo y en la forma de moverse por la ciudad. El mapa urbano se vuelve más diverso. Ya no todo pasa por el centro.
Un problema que se repite
Más allá del mercado, hay un tema que aparece en todas las charlas del sector. La burocracia. Los tiempos para obtener permisos, habilitaciones o servicios suelen ser largos. Y en un negocio donde el timing es clave, eso puede hacer la diferencia.
Las demoras impactan en los costos y complican la planificación de los proyectos. Por eso, la previsibilidad en las reglas aparece como un factor central para que el sector pueda crecer.
Un mercado en transición
El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de cambio. Dejó atrás la caída, pero todavía no logra consolidar una recuperación fuerte. Hay señales positivas. Los precios se estabilizan, el crédito vuelve de a poco y la actividad empieza a moverse. Pero también hay desafíos claros. La brecha entre costos y precios sigue siendo el principal.
Cuando ese desajuste encuentre un punto de equilibrio, el sector tendrá mejores condiciones para despegar. Mientras tanto, el mercado avanza con cautela. Se adapta, ajusta estrategias y busca leer mejor a una demanda que también cambió.
La actividad muestra señales de recuperación, pero la brecha entre valores
de venta y costos sigue condicionando nuevos desarrollos.
NOTA DE TAPA. NEGOCIOS INMOBILIARIOS
Tras la pandemia quedó la búsqueda de espacios abiertos y en contacto con la naturaleza.
La cantidad de unidades disponibles marca el pulso del mercado inmobiliario.
Por ARIEL ECHECURY