Durante años, desarrollar un edificio parecía una ecuación casi automática. Los costos de construcción corrían por detrás del valor de venta, la preventa financiaba buena parte de la obra y el inversor encontraba en el ladrillo un refugio casi indiscutido para sus dólares. Pero hoy ese escenario cambió.
La estabilización macroeconómica trajo consigo un fuerte reacomodamiento de los costos en dólares y dejó al descubierto que ya no alcanza con construir. Ahora el negocio exige elegir mejor el producto, afinar los números y esperar un mercado que todavía busca su nuevo equilibrio.
Pese a ese contexto, los principales desarrolladores consultados por Punto biz coinciden en que el negocio sigue siendo rentable. La diferencia es que los márgenes se achicaron y la rentabilidad futura dependerá mucho más de la calidad del proyecto que de la inercia del mercado.
“Seguir desarrollando no sólo es rentable, sino necesario. Argentina continúa teniendo un déficit habitacional muy importante”, sostiene Mariano Barloqui, gerente de Pecam. El ejecutivo reconoce que la rentabilidad ya no es la de hace algunos años, pero asegura que continúa existiendo. “Si bien los márgenes se han achicado mucho, hoy sigue siendo rentable desarrollar un edificio desde cero”, resume.
Para Horacio Angeli, titular de Grupo Transatlántica, el cambio de escenario volvió mucho más selectivo al negocio inmobiliario. “La demanda está un poco deprimida. Los costos de construcción en dólares, sumados a la incidencia de la tierra, en muchos casos superan los precios que hoy convalidan los inversores”, explica.
A eso se suma que todavía existe un importante stock de unidades terminadas o proyectos próximos a finalizar que compiten por los mismos compradores. “Eso hace imprescindible elegir buenos proyectos y excelentes ubicaciones”, resume.
La lógica del mercado también cambió para quien compra. Mientras hace algunos años las unidades en pozo concentraban buena parte del interés de los inversores, hoy las propiedades terminadas con financiación aparecen como una alternativa cada vez más buscada, especialmente por consumidores finales o quienes priorizan obtener renta inmediata mediante alquileres.
¿Es momento de entrar?
Aunque reconocen que el negocio atraviesa una etapa de márgenes ajustados, los desarrolladores sostienen que el actual puede ser uno de los mejores momentos para invertir. La explicación tiene más que ver con el futuro que con el presente. “Hoy la foto es una y la película es otra”, grafica Ari Milsztejn, presidente de G70 Desarrollos.
Para el empresario, el mercado se encuentra en una instancia similar a otros momentos de la historia inmobiliaria argentina, donde el ajuste previo terminó dando paso a una fuerte revalorización de los activos. “Las propiedades en pozo se van a revaluar sin dudas. Siempre hablamos de ubicación, ubicación y ubicación. Pero hoy aparece otro factor igual de importante: el timing. Este es el momento de entrar”, sostiene.
En tanto, Barloqui comparte esa visión. “Estoy convencido de que los valores inmobiliarios en Argentina van a aumentar mucho en los próximos años. Comprar hoy una propiedad a estrenar es una excelente inversión”, afirma.
La apuesta, en definitiva, es que el mercado todavía no reflejó en los precios el nuevo escenario económico y que quienes ingresen ahora capturen esa valorización futura.
El crédito sigue siendo la gran deuda
Si hay un punto sobre el que no aparecen diferencias entre los empresarios es el rol que debería jugar el crédito hipotecario. Todos coinciden en que sin financiamiento masivo será difícil que el mercado recupere el volumen de operaciones que alguna vez tuvo. “El crédito hipotecario sería el gran dinamizador del mercado inmobiliario argentino”, asegura Barloqui.
Los números muestran por qué. Mientras el crédito hipotecario representa menos del 1% del Producto Bruto Interno argentino, en Chile supera el 28%. “La demanda está. Muchísima gente quiere acceder a su vivienda, pero sin crédito es imposible”, explica.
Aunque reconoce que durante el último año reaparecieron líneas hipotecarias competitivas, considera que todavía falta escala. Angeli coincide con ese diagnóstico. “Sin dudas el crédito hipotecario sería un gran motorizador del mercado, pero hoy tiene muy poca profundidad. Las entidades financieras todavía no están siendo agresivas con este instrumento”.
Milsztejn agrega una limitación estructural. “Ningún mercado maduro funciona bien sin crédito. El problema es que los bancos argentinos tienen poco fondeo a largo plazo y eso limita muchísimo su expansión”, apunta el empresario.
El mercado de capitales entra en escena
Mientras el crédito bancario avanza lentamente, comienzan a ganar espacio otras herramientas de financiamiento. Fideicomisos financieros, fondos de inversión y la securitización de hipotecas aparecen como instrumentos capaces de ampliar la oferta de crédito y generar nuevos recursos para la construcción.
Para Barloqui, ese será uno de los próximos grandes desafíos del sector. “Hoy existen créditos hipotecarios, pero es necesario lograr la securitización para aumentar el volumen de los mismos”, apunta el gerente de Pecam.
El mecanismo permite que los bancos vendan sus carteras hipotecarias en el mercado de capitales, recuperen liquidez y vuelvan a prestar, multiplicando el financiamiento disponible. Sin embargo, los desarrolladores creen que todavía falta camino por recorrer.
“Son muy buenos instrumentos, pero todavía falta tiempo para que tengan volumen. Requieren estabilidad y crecimiento económico sostenido”, señala Angeli.
Por su parte, Milsztejn coincide y suma otro desafío: la educación financiera. “El mercado de capitales debería tener un protagonismo mucho mayor. Hay herramientas muy interesantes, pero todavía falta conocimiento tanto de quienes desarrollan como de quienes invierten”, describe el desarrollador.
En ese escenario, el sector también empieza a mirar con atención la recuperación de la demanda genuina. Si el crédito logra consolidarse y la estabilidad macroeconómica se sostiene, el comprador de vivienda para uso propio volvería a tener un peso mucho mayor dentro del mercado. Para los desarrolladores, ese cambio sería determinante porque permitiría dar mayor previsibilidad a los nuevos proyectos.
La expectativa es que el negocio deje de apoyarse casi exclusivamente en quienes buscan preservar capital y vuelva a incorporar a las familias que aspiran a acceder a su primera vivienda.
La apuesta pasa por proyectos mejor pensados, ubicaciones estratégicas y una macroeconomía que permita consolidar el regreso del crédito y nuevas fuentes de financiamiento.
Mientras tanto, el sector sostiene sin dudas que el ladrillo sigue siendo uno de los activos más valorados por los argentinos. Lo que cambió no es el negocio, sino las condiciones para que vuelva a despegar. Y esa transición dependerá menos del precio del metro cuadrado que de la capacidad del sistema financiero para volver a conectar el ahorro con la inversión y la demanda de vivienda.
Con menos márgenes que otros tiempos, un crédito que todavía no logra masificarse y
nuevas herramientas financieras, el negocio inmobiliario atraviesa una etapa de redefinición.
NUEVOS TIEMPOS
Ladrillos en transición: qué necesita el mercado para volver a despegar
Por ARIEL ECHECURY
El sector sostiene que el ladrillo sigue siendo uno de los activos más valorados por los argentinos.
Ari Milsztejn (G70 Desarrollos), Mariano Barloqui (Pecam) y Horacio Angeli (Transatlántica).
En el mercado inmobiliario se asegura que las propiedades en pozo se van a revaluar.