Con una amplia variedad de parques industriales en distintas zonas del Área Metropolitana de Rosario, elegir dónde instalar una planta se volvió un proceso cada vez más estratégico para las empresas. Ya no alcanza con encontrar un lote, sino que hay que evaluar qué servicios ofrece, qué nivel de infraestructura presenta, qué posibilidades de financiación existen y cuán segura es la inversión en términos legales. En ese escenario, Rosario y su región se posicionan como una de las plazas más competitivas del país, superadas sólo por Buenos Aires.
“La elección del lugar es fundamental”, afirmó Patricio Arpini, titular de Arpini Inmuebles
Corporativos, consultado por Punto biz. “Lo primero que debe considerar una empresa es la ubicación. Depende mucho de si se trata de una firma que ya está funcionando o si es una nueva. Hoy hay una gama muy amplia de lotes disponibles en parques industriales de distintas zonas: el sur, el este, el norte, más cerca o más lejos de la ciudad de Rosario. Algunas compañías necesitan estar en el primer anillo, otras pueden ubicarse en el segundo. Esa es la primera pauta para tomar una decisión”, explicó.
Sin embargo, la ubicación no es el único factor clave. En esa línea, destacó que la disponibilidad y calidad de los servicios que ofrece el parque también son determinantes. “Cada empresa tiene necesidades particulares. Puede ser energía, gas, conectividad, accesos o incluso seguridad. Es importante que el parque industrial tenga capacidad para brindar esos servicios. Hoy, por ejemplo, contar con potencia eléctrica suficiente es un diferencial muy importante. Hay empresas que no pueden conseguir potencia eléctrica, y que un parque ya la tenga disponible es una ventaja clara frente a otros”.
La región ofrece hoy múltiples alternativas, con parques ubicados en localidades como San Lorenzo, Alvear, Pérez, Funes y la misma Rosario. Algunos ya están consolidados, con posesión inmediata, y otros están en desarrollo, en etapas que se entregarán en uno o dos años. En ese sentido, Arpini indicó que “el parque que quiere captar empresas tiene que ofrecer un sistema de seguridad bien armado, buena infraestructura, accesos amplios, servicios de calidad y, como decía antes, disponibilidad de potencia eléctrica. Son elementos que hoy marcan la diferencia”.
Entre los desarrollos más importantes del área, se destacan Ciudad Industria, el parque industrial de San Lorenzo, el Parque Industrial Alvear, Micropi y el Parque Industrial Metropolitano, aunque en este último ya no hay lotes disponibles. Pero esos son, en líneas generales, los cinco más importantes por su tamaño, la cantidad de empresas instaladas y los servicios que ofrecen.
Entre los parques más modernos, destacó nuevamente el caso de Ciudad Industria, en Funes. “Tiene un nivel de infraestructura muy alto. Las calles internas son anchas, de hormigón. Tiene avenidas, espacios verdes, sistema de seguridad, servicios comunes como enfermería y bomberos. Todo con expensas accesibles. Si una empresa tuviera que cubrir esos servicios por fuera de un parque, los costos serían muchísimo más altos. Acá, todo eso se paga con expensas y se vuelve mucho más económico. Además, la calidad de obra es excelente”, elogió.
Consultado por el parque industrial de San Lorenzo, aseguró que también recibe una mención especial: “Es relativamente nuevo y tiene una infraestructura de muy buen nivel. Gas, electricidad, accesos. Todo lo que una empresa necesita para operar con normalidad. Eso hace que muchas empresas lo elijan. Tiene una ubicación estratégica y está preparado para recibir demandas grandes”
En cuanto a los precios, el promedio se mantiene en torno a los u$s100 por m2. “Puede haber diferencias”, comentó el especialista. “En algunos casos, donde hay poca disponibilidad de lotes y una muy buena ubicación, se puede llegar a pagar entre u$s140 y u$s150 el metro. También hay parques que recién están arrancando y están más alejados, donde los valores bajan a u$s70 u u$s80. Pero el promedio sigue estando en u$s100, y no varía desde hace años. Eso llama la atención, porque con tanta oferta, los precios se han mantenido bastante estables”.
El financiamiento también juega un papel crucial en este mercado. “No existen préstamos bancarios para comprar lotes”, aclaró. “Lo que hay es financiación directa del desarrollador. Y hoy están siendo más flexibles: ofrecen planes de 24 hasta 36 meses, en dólares o en pesos ajustados por el índice CAC. El anticipo suele estar entre el 30 y el 50%. Después, si la empresa quiere construir, sí puede buscar un préstamo bancario, pero para la compra del terreno siempre depende del desarrollador”
Según el corredor, hay casos recientes de empresas que lograron financiar su nave industrial a través de líneas del Banco Nación o el Banco Bice. “No es algo masivo, pero ocurre. El problema sigue siendo que las tasas bancarias están altas, más allá de que la inflación está bajando. Eso hace que muchas empresas no accedan a ese tipo de créditos. Pero hay algunas que sí lo hacen, y también hay inversores que construyen naves para alquilar. Hoy la renta de una nave industrial o logística es muy buena, mucho mejor que otros inmuebles, así que sigue habiendo inversión en ese sentido”.
Desde una mirada más técnica, Marcelo E. Fernández Corti, corredor inmobiliario, contador público y titular de la inmobiliaria Inmuebles por Gestión, agregó una perspectiva distinta. Para él, el término más apropiado es “parques productivos”, sin limitarse a lo logístico o industrial. “Rosario se posiciona hoy como la segunda plaza en importancia del país, después de Buenos Aires, en el segmento productivo, logístico e industrial. Pero más allá de los factores tradicionales –como servicios, entorno, beneficios fiscales o accesos–, lo que más valor tiene hoy para una empresa es la seguridad jurídica”.
Esa seguridad jurídica, explicó, incluye aspectos como la registración notarial y catastral del predio, los estudios de impacto industrial, los certificados de factibilidad hídrica y energética. “Eso es lo que le da confianza al inversor. Si no tiene eso, no importa qué tan bueno sea el parque. La inversión necesita certeza legal”, aseguró.
Fernández Corti coincidió en que muchos desarrollos están en plena expansión. “Parques como Park Empresario, Micropi, Alvear, San Lorenzo, Ciudad Industria, entre otros, están trabajando en segundas etapas. Eso muestra que hay un mercado activo y una demanda sostenida. Estimamos que la vacancia, entre lotes disponibles y los que están en proceso de validación, ronda el 50%. Es una cifra importante, pero saludable”, aseveró.
En materia de precios, también ratificó que el valor se mantiene en torno a los u$s100 el metro cuadrado. “No varió en los últimos tres años. Eso, en un país con inflación como la nuestra, es un dato llamativo. Si uno lo mira en términos reales, el valor está incluso más barato que antes. Por eso decimos que está a ‘tiro de oportunidad’”.
Finalmente, señaló que casi todos los desarrolladores ofrecen financiamiento en cuotas –hasta 36– en pesos o dólares, según el cliente. Y sumó un dato adicional que no siempre se tiene en cuenta: en Rosario está vigente la ordenanza 10139/20, que promueve la radicación de emprendimientos productivos dentro del ejido urbano, con incentivos impositivos. “Es una herramienta útil, que hay que tener en cuenta –aclaró–. No todo pasa por los parques en el cinturón industrial. También se puede invertir dentro de la ciudad con respaldo legal y beneficios”.
Con todas estas variables sobre la mesa, Rosario y su región siguen consolidándose como un nodo estratégico para el desarrollo productivo nacional. La conjunción de ubicación, servicios, infraestructura, estabilidad de precios y financiamiento directo convierten a esta plaza en una de las más atractivas del país para quienes buscan instalarse, crecer o relocalizar operaciones.
Parques Industriales: qué buscan las empresas y cómo compiten los desarrollos
La región se posiciona como uno de los polos más atractivos del país para la industria. Qué factores definen la elección de un parque y qué desafíos se enfrentan.
RADIOGRAFÍA DE UN SECTOR
RADIOGRAFÍA DE UN SECTOR
Por PATRICIO DE GAETANO
El parque industrial de Funes, una de las nuevas alternativas que ofrece la región.
La provisión de servicios, la infraestructura y la financiación, claves más allá de un buen loteo.
Los corredores inmobiliarios Patricio Arpini y Marcelo Fernández Corti.
Ciudad Industria, el parque de San Lorenzo, el de Alvear, Micropi y el Parque Industrial Metropolitano, entre los más destacados